2026年5月21日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，行业经营与财务端均持续面临压力，但部分房企已经开始出现结构性改善。
报告具体内容如下：
核心观点 经营情况分析：25年百强房企销售降幅收窄、销售均价提升、投资积极性提升、融资规模同比增长。 销售：
1）25年百强房企销售规模下降两成；但26年1-4月销售降幅有所扩大。百强房企25年销售额同比-19.8%，降幅较24年收窄10.5pct，销售金额规模超过千亿的房企仅剩10家（保利发展（600048）、中海地产、华润、招蛇、绿城、万科、建发、金茂、越秀、滨江）。26年1-4月百强房企销售额同比-20.7%，降幅较25年扩大。
2）百强房企销售权益比例基本稳定在73%，CR5销售权益比例明显高于其余梯队的房企。25年百强房企销售权益比例为73.4%，同比-0.2pct，CR5销售权益比例为76.0%，同比+0.2pct，显著高于其他梯队的房企，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权。
3）全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价仍能保持正增长。25年百强房企销售均价为2.01万元/平，同比+8.9%，26年1-4月提升至2.08万元/平，同比+2.8%。
4）规模房企呈“四大央企领衔+混央卡位+小央&地方集团性国企攀升+建筑系上榜”等特征。经过4年的调整，头部四大央企保利发展、中海地产、华润、招蛇格局已基本形成。绿城销售排名持续提升，从21年的第13名提升至25年的第5名，仅次于四大央企，产品力、品牌影响力突出，同时中交系接管后，具备央企风格，成长性与稳定性并存。金茂25年销售额同比+16%，是TOP20中为数不多销售正增长的企业。保利置业24年首次进入TOP20房企行业，25年排名进一步提升至第15位，公司具备央企背景，且布局核心城市，无三四线城市包袱。建发、越秀、华发这三家地方国企均是进入下行周期后，逆势取得突破的房企，均在22年首次进入TOP20房企行列。中建壹品、中建东孚、中国中铁（601390）建筑系企业占位提升
5）从销售目标来看，25年给出了明确销售目标的企业中，仅保利置业、滨江集团（002244）完成了销售目标。26年公布了销售目标的企业有：华润、招蛇、建发、保利置业、绿城、金茂、越秀、滨江。其中华润、招蛇、建发、保利置业均与25年的实际销售额持平，金茂上调，绿城、越秀、滨江下降。26年1-4月当年销售目标完成度基本在25%~32%。
6）25年行业集中度仍在下滑，头部房企降幅相对较小，CR5、CR10、CR20、CR50和CR100权益销售额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.9、0.9、1.0、1.9、2.7pct。
7）从企业类型来看，25年民企销售占比进一步下降至23%，央企与地方国企销售占比分别为51%、16%；央企和地方国企权益销售额25年同比分别下降13%、20%，降幅明显小于民企（同比下降27%）。
拿地：
1）25年百强房企拿地量跌价涨，优质地块供应的带动下，拿地金额与拿地强度同比提升。25年百强房企拿地金额同比+2.6%，拿地强度32.8%，同比+7.2pct；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6%。不过，26年1-4月百强房企拿地金额同比-50.0%，楼面均价同比-29.9%，拿地强度24.7%，同比-14.5pct。
2）从拿地集中度来看，百强房企拿地集中度有所提升。25年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度（拿地金额/全国土地成交金额）分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比分别提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2pct。
3）从企业类型来看，25年拿地房企仍以央国企为主，民企拿地仍然较弱，投资整体格局未发生转变。25年百强房企中民企拿地金额占比为11.1%，地方国企占比36.2%，央企占比50.5%。
4）拿地较多的为龙头央企和区域深耕型房企：25年中海地产（拿地金额991亿元，同比增速22%，拿地强度39%）、华润（791亿元，14%，34%）、保利发展（787亿元，16%，31%）、招蛇（767亿元，105%，39%）、绿城（698亿元，9%，46%）排名靠前。26年1-4月越秀、华润拿地金额排名靠前，均超200亿元。
融资：25年房地产行业融资规模同比增长，融资成本持续下行。25年全年房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计5967亿元，同比+5.6%，平均发行利率2.69%，同比-0.26pct。26年1-3月合计发行规模为1264亿元，同比+6.5%，平均发行利率为3.10%，同比-0.12pct。具体来看，25年华润、保利发展、首开、招蛇发行规模较大。房企26年国内外债券到期规模进一步下降，但房企资金压力仍然不小。25年行业国内外债券到期规模为7746亿元，同比-1%，26年到期规模7311亿元，到期规模进一步下降，其中26年6、7月是到期小高峰，到期规模分别为1082、913亿元。具体来看，26年5-12月以下主流房企面临债务到期压力：融创（502亿元）、世茂（390亿元）、首开（184亿元）、招商蛇口（001979）（160亿元）。
2025年行业整体财务指标分析：营收业绩均承压，毛利率处于历史较低水平。
我们选取了73家A股、50家港股合计123家上市房企（以地产为主业）作为样本分析25年行业整体财务表现。
营收业绩均承压；预计未来短期业绩仍将承压。25年房地产行业营收3.98万亿元，同比-17.0%，降幅略小于24年（-18.1%），前期销售增速下滑使得近两年房企结算承压。25年行业归母净利润-2025亿元，亏损较24年（-3928亿元）减少，但亏损规模仍然不小。自22年以来已经连续亏损四年，其中77%的房企业绩出现亏损或下滑。我们认为业绩普遍下滑的主要原因有：
1）低利润地块进入结算期，结转项目毛利率低，行业整体毛利率下降了2.2pct至9.8%，处于历史低位水平。
2）市场景气度持续下行导致资产和信用减值计提规模进一步增加：25年行业合计资产及信用减值损失3820亿元，较24年增加1418亿元。
3）投资物业公允价值变动收益为-777亿元，亏损较24年增加了331亿元。
4）三费率同比提升0.8pct至10.1%。25年行业归母净利润亏损幅度较24年收窄主要是因为：
1）25年行业整体投资收益454亿元，同比+204%；
2）整体少数股东损益-539亿元，较24年亏损大幅增加了530亿元，相应的归母净利润亏损较24年是减小的。待结转资源规模持续下降，25年年末行业预收账款2.29万亿元，同比-30.9%，已经连续四年负增长；预收账款/营收仅为0.58X，同比-0.12X。当前房企整体的业绩保障倍数不足1.0X，且开发业务的结算利润率仍处于探底阶段，我们预计26年房企业绩仍将继续面临一定调整压力。但我们也发现，部分公司出现了先行改善，报表层面出现结构性回升。
投资建议：
虽然整体行业在经营与财务面均持续承压，但部分房企已经在2025年出现了一些结构性的积极变化。多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。
现阶段我们建议关注：
1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股（601155）、我爱我家（000560）。
3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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